Vous êtes propriétaire bailleur à Lyon 7 et vous vous interrogez sur ce que vous pouvez légalement refacturer à votre locataire au titre des charges ? C’est l’une des questions les plus fréquentes que nous recevons de la part de nos clients propriétaires, et l’une des sources de litiges les plus courantes dans la relation bailleur-locataire.
La réponse est encadrée de façon très précise par la loi. Le décret n°87-713 du 26 août 1987 établit une liste exhaustive et limitative des charges locatives récupérables. Si une dépense n’y figure pas, elle reste à votre charge en tant que propriétaire, quelle que soit la clause que vous pourriez insérer dans le bail. Ce principe est d’ordre public : vous ne pouvez pas y déroger par contrat.
Dans ce guide complet, notre équipe de gestion locative vous explique précisément ce que vous pouvez récupérer sur votre locataire, comment procéder à la régularisation annuelle et quelles sont les erreurs à éviter.
Que sont les charges locatives récupérables ?
Une charge locative récupérable (ou charge locative) est une dépense que vous avez initialement avancée en tant que propriétaire et que la loi vous autorise à refacturer à votre locataire, parce qu’elle correspond à un service ou un usage dont il bénéficie directement.
La logique est simple : le locataire paie ce qu’il consomme ou utilise au quotidien (l’eau, l’ascenseur, l’entretien des parties communes…), mais pas ce qui relève de la propriété structurelle du bâtiment ou de votre patrimoine (les gros travaux, l’assurance de l’immeuble, les honoraires de gestion…).
La liste des charges récupérables, ce que dit le décret de 1987
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 organise les charges récupérables en trois grandes catégories. En 2026, ce cadre juridique reste inchangé et s’applique à tous les baux d’habitation, vides ou meublés.
Ce sont les dépenses les plus courantes et les plus facilement récupérables :
- Eau froide et eau chaude : consommation collective, frais de distribution, entretien des compteurs, réparation des fuites sur joints
- Chauffage collectif : combustible, frais d’entretien de la chaudière collective, télérelève, robinets thermostatiques
- Ascenseur et monte-charge : consommation électrique, contrat d’entretien, menues réparations (boutons, portes, cellules photoélectriques), tenue du carnet d’entretien
- Éclairage des parties communes : consommation électrique des couloirs, escaliers, parkings, hall d’entrée
- Entretien des espaces verts : tonte, taille, arrosage, équipements de jeux pour enfants
- Nettoyage des parties communes : produits d’entretien, salaire de l’employé d’immeuble ou du gardien (dans certaines conditions)
- Entretien courant et petites réparations de l’ascenseur
- Entretien des installations de chauffage collectif (nettoyage, réglages, petites pièces de remplacement)
- Remplacement de petites fournitures dans les parties communes (ampoules, fusibles, joints)
- Entretien des installations d’eau dans les parties communes
- Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) : c’est la seule taxe entièrement récupérable. Elle figure sur votre avis de taxe foncière
- Redevance d’assainissement : traitement des eaux usées, souvent incluse dans la facture d’eau
- Taxe de balayage, si applicable dans votre commune
Ce que vous ne pouvez PAS récupérer sur votre locataire
C’est souvent ici que les propriétaires font des erreurs, parfois de bonne foi. Voici les charges locatives non récupérables les plus fréquemment confondues :
- Assurance de l’immeuble (PNO, assurance copropriété) – reste à votre charge
- Honoraires de gestion locative et frais d’agence – non récupérables
- Honoraires du syndic de copropriété – non récupérables
- Taxe foncière – non récupérable (sauf la TEOM qui en fait partie)
- Gros travaux : ravalement, toiture, remplacement chaudière collective, réfection ascenseur – à votre charge
- Travaux d’amélioration : digicode, isolation thermique, mise aux normes électriques – à votre charge
- Contrôle technique de l’ascenseur tous les 5 ans – non récupérable
- Frais de contentieux et d’huissier en cas de litige – à votre charge
- Remplacement d’un équipement complet (si coût > menues réparations) – à votre charge
Pourquoi confier la gestion des charges locatives à une agence à Lyon 7 ?
La gestion des charges locatives est une source fréquente d’erreurs et de litiges pour les propriétaires qui gèrent seuls leur bien. Facturer une charge non récupérable expose à un remboursement forcé et éventuellement à des dommages et intérêts. Ne pas régulariser dans les délais est également sanctionné.
En confiant la gestion de votre bien à notre agence Guy Hoquet Lyon 7, vous déléguez l’intégralité de ce suivi : réception du décompte de copropriété, calcul de la quote-part, envoi du décompte au locataire, régularisation et conservation des justificatifs. Notre équipe s’assure que seules les charges locatives légalement récupérables sont facturées, dans les délais légaux et avec les justificatifs adéquats.
FAQ
Non. La taxe foncière reste à la charge exclusive du propriétaire et ne peut pas être refacturée au locataire, même partiellement. La seule exception concerne la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM), qui figure sur l’avis de taxe foncière mais constitue une taxe à part entière, elle récupérable sur le locataire. Vous pouvez donc récupérer la ligne TEOM de votre avis de taxe foncière, mais pas le reste.
Non. Les honoraires de gestion locative versés à votre agence ne figurent pas dans la liste des charges récupérables du décret de 1987. Ils restent à votre charge en tant que propriétaire. En revanche, ils sont intégralement déductibles de vos revenus fonciers en régime réel, ce qui en réduit significativement le coût net réel.
Votre locataire dispose du droit de demander les justificatifs des charges dans le mois précédant la régularisation, et peut les contester dans un délai de 3 ans. En cas de désaccord, la première étape est la tentative de résolution amiable. Si le litige persiste, vous pouvez saisir gratuitement la Commission Départementale de Conciliation (CDC) du Rhône, dont le rôle est de trouver une solution entre les deux parties avant tout recours judiciaire.
Le locataire ne peut pas refuser de payer les charges légalement récupérables inscrites dans le bail. En revanche, il peut refuser de payer des charges qui ne figurent pas dans le décret de 1987 ou qui ne sont pas justifiées. Si des charges non récupérables lui ont été facturées, il peut en demander le remboursement dans un délai de 3 ans.
Une réforme du décret de 1987 est en discussion depuis 2025, portée notamment par plusieurs fédérations de bailleurs qui soulignent que la liste actuelle ne couvre pas les nouveaux équipements liés à la transition énergétique (bornes de recharge, VMC double flux, systèmes de chauffage connectés). Un rapport du ministère de la Transition écologique de juin 2025 évoque une remise à plat dans le cadre du nouveau statut du bailleur privé. À la date de publication de cet article, aucune modification officielle n’est encore entrée en vigueur, le décret de 1987 reste la référence applicable.