DPE et passoires thermiques : le guide du propriétaire bailleur à Lyon en 2026
Vous êtes propriétaire bailleur à Lyon et votre appartement affiche un DPE classé F ou G ? Depuis le 1er janvier 2025, les règles du jeu ont changé, et en 2026, elles continuent d’évoluer à un rythme soutenu. Entre l’interdiction de location des logements les moins performants, la réforme du mode de calcul du DPE entrée en vigueur en début d’année et le projet de loi « Relance logement » annoncé par le Premier ministre Lecornu en avril 2026, difficile de s’y retrouver sans un guide à jour.
Ce que vous devez retenir avant de lire la suite : vos obligations dépendent de la classe DPE de votre bien, du type de système de chauffage installé, et de l’état de votre bail. Mais surtout, des décisions prises aujourd’hui peuvent sécuriser vos revenus locatifs pour les dix prochaines années.
Chez Guy Hoquet Lyon 7, nous accompagnons depuis plus de 25 ans des propriétaires bailleurs dans les quartiers de Gerland, Jean Macé et Saxe-Gambetta. Dans ce guide, nous faisons le point sur tout ce que vous devez savoir en juin 2026.
Ce que dit la loi : le calendrier d'interdiction de location
La loi Climat et Résilience, socle de toutes les obligations
Adoptée le 22 août 2021, la loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif d’interdiction de location des logements énergivores. Son objectif : éradiquer du marché locatif privé les « passoires thermiques », c’est-à-dire les logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). En France, ces logements représentent encore environ 3,9 millions de résidences principales, soit 12,7 % du parc immobilier national selon les données du Service de la donnée et des études statistiques du ministère (SDES, janvier 2025).
La loi s’applique à tous les logements loués en résidence principale, qu’ils soient loués nus ou meublés, peu importe la durée du bail.
Les trois dates clés à retenir
Le calendrier se déroule en trois étapes successives en France métropolitaine :
- 1er janvier 2023 : les logements dits « super-passoires » (classe G+, consommation supérieure à 450 kWh/m²/an en énergie finale) ont été les premiers à être considérés comme non décents et interdits à la mise en location.
- 1er janvier 2025 : l’interdiction a été étendue à l’ensemble des logements classés G au DPE (consommation supérieure à 420 kWh/m²/an en énergie primaire). Depuis cette date, un propriétaire ne peut plus signer un nouveau bail, renouveler ou laisser se reconduire tacitement un bail sur un bien classé G.
- 1er janvier 2028 : l’interdiction s’étendra aux logements classés F. Les propriétaires concernés ont encore moins de deux ans pour agir.
- 1er janvier 2034 : les logements classés E entreront à leur tour dans la catégorie des logements non décents et ne pourront plus être proposés à la location.
Bon à savoir : un bail en cours au 1er janvier 2025 n’est pas automatiquement résilié. L’interdiction s’applique uniquement lors de la signature d’un nouveau contrat, de son renouvellement ou de sa reconduction tacite. Toutefois, votre locataire en place peut à tout moment exiger des travaux de mise en conformité et, en cas de refus, saisir le juge, qui dispose du pouvoir d’ordonner les travaux sous astreinte, de réduire le loyer voire d’en exiger le remboursement rétroactif.
Le gel des loyers : une contrainte déjà en vigueur
Indépendamment du calendrier d’interdiction, la loi Pouvoir d’achat du 24 août 2022 a instauré un gel des loyers pour tous les logements classés F et G. Concrètement : impossible d’augmenter votre loyer ni de l’indexer sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) lors d’un renouvellement de bail ou entre deux locations, tant que le bien conserve son étiquette énergétique F ou G. Ce gel est applicable dès maintenant, sans attendre les échéances d’interdiction.
La réforme du DPE de janvier 2026 : une opportunité à saisir
Pourquoi le DPE a été recalculé
Depuis plusieurs années, de nombreux propriétaires dénonçaient des résultats incohérents du DPE, notamment pour les petits logements chauffés à l’électricité. Un studio de 25 m² pouvait se retrouver classé F ou G non pas à cause d’une mauvaise isolation, mais en raison d’un coefficient de conversion de l’électricité jugé trop pénalisant, fixé à 2,3 depuis 2021, par rapport à la réalité du mix électrique français, très largement décarboné.
Le gouvernement a officiellement annoncé la réforme le 9 juillet 2025, officialisée par un arrêté du 13 août 2025. Elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2026.
Ce qui change concrètement
Le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 dans le calcul du DPE. Ce changement purement technique a des effets très concrets : selon les estimations gouvernementales, environ 850 000 logements actuellement classés F ou G ont gagné une classe énergétique sans qu’aucun travaux n’ait été réalisé. En pratique :
- Environ 50 000 logements sont passés de G à F : leurs propriétaires, qui étaient concernés par l’interdiction de louer depuis 2025, disposent désormais du délai courant jusqu’en 2028.
- De nombreux logements classés F sont passés en E : leurs propriétaires bénéficient d’un sursis jusqu’en 2034.
Cette réforme est particulièrement favorable aux propriétaires de logements lyonnais chauffés au tout-électrique, une situation fréquente dans les immeubles des années 1970-1990 du 7ème arrondissement.
Un point d'attention essentiel : les DPE anterieurs au 1er janvier 2026
Si votre DPE a été réalisé avant le 1er janvier 2026, il ne bénéficie pas automatiquement du nouveau coefficient. Seuls les diagnostics établis ou renouvelés à partir de cette date intègrent la nouvelle méthode de calcul. Si votre logement est équipé d’un chauffage électrique et que votre DPE date d’avant 2026, il peut être utile de demander sa mise à jour auprès d’un diagnostiqueur certifié, une démarche rapide et peu coûteuse qui peut vous faire sortir du statut de passoire thermique sur le papier.
Le projet de loi "relance logement" : une inflexion majeure en cours de vote
Ce qu'a annoncé le premier ministre Lecornu
Le 23 avril 2026, lors d’une conférence de presse à Marseille, le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre du Logement Vincent Jeanbrun ont présenté les grandes lignes d’un projet de loi baptisé « Relance logement ». La mesure la plus attendue par les bailleurs : permettre aux propriétaires de logements classés F ou G de les remettre en location, à condition de signer un engagement contractuel formel de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un délai de trois à cinq ans. À l’issue de ce délai, le bien devra avoir quitté le statut de passoire thermique.
L’objectif affiché par le gouvernement est de remettre entre 650 000 et 700 000 logements sur le marché locatif d’ici 2028, tout en fournissant aux propriétaires des revenus locatifs pour financer les travaux. Le texte prévoit également l’élargissement du dispositif fiscal Jeanbrun aux maisons individuelles anciennes et la décentralisation de certaines aides au logement vers les maires et intercommunalités.
Ce que ce projet change (et ne change pas encore) pour vous
Ce qui ne change pas aujourd’hui : tant que le texte n’a pas été voté et promulgué par le Parlement, les règles actuelles s’appliquent intégralement. Un logement classé G reste interdit à la location depuis le 1er janvier 2025. Un propriétaire qui louerait un tel bien en dehors du cadre légal s’exposerait aux sanctions prévues par le code de la construction.
Le calendrier législatif : le texte devait être présenté en Conseil des ministres fin mai 2026, pour un examen en première lecture au Sénat dès le mois de juin. Le gouvernement espère un vote avant la fin de l’année 2026. L’entrée en vigueur des mesures d’application est donc attendue au plus tôt en fin d’année 2026, voire début 2027.
Ce que cela signifie en pratique : si vous êtes propriétaire d’un bien classé G ou F à Lyon, il est dans votre intérêt de suivre attentivement l’avancement de ce texte tout en vous préparant dès maintenant à la rénovation, que la loi soit adoptée ou non. Dans tous les cas, l’interdiction des F en 2028 n’est pas remise en cause par ce projet.
Quels travaux réaliser et avec quelles aides ?
Identifier les travaux prioritaires selon votre classe DPE
La stratégie de rénovation dépend de votre point de départ. Pour passer d’un DPE G à un DPE C sur un appartement typique des années 1970, les postes les plus efficaces sont généralement l’isolation des combles et des murs par l’extérieur (ITE), le remplacement du système de chauffage (pompe à chaleur air-air ou air-eau) et la mise à niveau des fenêtres.
Pour passer de F à E (objectif plus modeste mais suffisant pour continuer à louer jusqu’en 2034) un ou deux gestes ciblés (isolation des combles, remplacement d’une chaudière ancienne) suffisent souvent.
Le coût varie fortement selon la nature du bien : pour sortir d’un statut de passoire thermique dans un appartement, les estimations vont d’environ 15 000 € pour un geste unique dans un petit logement à plusieurs dizaines de milliers d’euros pour une rénovation globale dans une maison. Un audit énergétique préalable est la première étape indispensable : il cartographie les déperditions, identifie les scénarios de travaux les plus rentables et valide les éligibilités aux aides.
Contrairement à une idée encore très répandue, MaPrimeRénov’ n’est pas réservée aux propriétaires occupants. Les propriétaires bailleurs y ont accès depuis 2020, sous conditions spécifiques.
Conditions d’éligibilité pour un bailleur en 2026 :
- Le logement doit avoir plus de 15 ans (ou plus de 2ans pour le remplacement d’une chaudière fioul ou gaz).
- Le logement doit être occupé en résidence principale par le locataire.
- Le bailleur s’engage à louer le bien pendant 6 ans minimum après la réalisation des travaux.
- Les travaux doivent être effectués par un artisan certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
- Les revenus retenus sont ceux du bailleur (revenu fiscal de référence), pas ceux du locataire.
- Un bailleur peut bénéficier de l’aide pour un maximum de 3 logements sur une période de 5 ans (règle en vigueur depuis le 1er juillet 2024).
Le guichet MaPrimeRénov’ a rouvert le 23 février 2026, après une suspension liée à l’absence de loi de finances. Les demandes sont à déposer sur maprimerenov.gouv.fr, avec un accompagnement par un conseiller France Rénov’ désormais obligatoire pour le parcours « rénovation d’ampleur ».
Montants indicatifs : selon les barèmes 2026 de l’ANAH, MaPrimeRénov’ peut financer jusqu’à 80% du coût des travaux pour les bailleurs aux revenus les plus modestes, dans le cadre d’une rénovation globale. Le cumul de toutes les aides publiques est plafonné à 100% du coût TTC pour les profils Bleu (revenus très modestes) et à 50% pour les profils Rose (revenus aisés). Pour les chiffres exacts et à jour, consultez les barèmes publiés sur le site de l’ANAH.
Les autres dispositifs à combiner
En complément de MaPrimeRénov’, plusieurs mécanismes permettent de réduire le reste à charge :
- Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) sont cumulables avec MaPrimeRénov’. Ils sont versés directement par les fournisseurs d’énergie sous forme de primes ou de bons d’achat, en échange de travaux éligibles réalisés par des professionnels RGE.
- L’éco-PTZ (éco-prêt à taux zéro) est accessible sans condition de revenus et permet de financer jusqu’à 50 000 € de travaux de rénovation globale. Il constitue une excellente solution pour avancer la trésorerie en attendant le versement des aides.
- La TVA à 5,5 % s’applique automatiquement sur les travaux de rénovation énergétique réalisés dans des logements de plus de deux ans, ce qui réduit mécaniquement la facture.
- Loc’Avantages (ex-Cosse ancien) est un dispositif fiscal qui peut intéresser les bailleurs lyonnais : en échange d’une convention avec l’ANAH engageant à louer à un loyer inférieur au marché, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt allant de 15 % (loyer intermédiaire) à 65 % (loyer très social) sur vos revenus fonciers. Ce dispositif peut être combiné avec MaPrimeRénov’.
La situation spécifique du marché lyonnais
Lyon, ville dynamique mais exposée aux passoires thermiques
Lyon est une métropole particulièrement touchée par la question des passoires thermiques. Le parc immobilier ancien du 7ème arrondissement, comme dans beaucoup de quartiers lyonnais historiques, comprend une proportion non négligeable d’appartements construits avant les premières réglementations thermiques (RT 1974, 1989) et chauffés à l’électricité, au gaz, voire au fioul. La réforme du coefficient électrique de janvier 2026 a d’ailleurs concerné un nombre significatif de logements dans des arrondissements comme le nôtre, où le chauffage électrique est très répandu.
Gel des loyers et tension locative : une équation difficile pour les bailleurs inactifs
À Lyon, le marché locatif est soumis à l’encadrement des loyers (zone tendue), ce qui contraint déjà les propriétaires dans leur capacité de revalorisation. Le gel supplémentaire imposé par la loi Pouvoir d’achat sur les logements F et G crée donc un effet de ciseau : les revenus locatifs sont bloqués tandis que les charges liées au bien (taxe foncière, frais d’entretien) continuent d’augmenter. Anticiper les travaux permet de sortir de cette situation en restaurant la pleine capacité à réviser le loyer à chaque renouvellement de bail.
La valeur verte : un argument de poids sur le marché lyonnais
Au-delà des obligations légales, la performance énergétique est devenue un critère déterminant dans les décisions des locataires lyonnais. Un DPE amélioré valorise votre bien, facilite la mise en location rapide, réduit le risque de vacance locative et, si vous envisagez de revendre à terme, évite la décote significative que subissent aujourd’hui les passoires thermiques sur le marché de la vente.
En résumé : que faire selon votre situation
Votre logement est classé G avec un chauffage électrique : faites mettre à jour votre DPE par un diagnostiqueur certifié dès maintenant. La réforme du coefficient de janvier 2026 peut vous avoir fait gagner une classe sans le savoir. Si votre DPE date d’avant le 1er janvier 2026, il ne reflète pas encore le nouveau calcul.
Votre logement est classé G avec un chauffage au gaz ou au fioul : la réforme du coefficient électrique ne vous aide pas. Votre bien est interdit à la location pour tout nouveau bail ou renouvellement depuis le 1er janvier 2025. Consultez sans tarder un conseiller France Rénov’ pour établir un plan de rénovation et déposer un dossier MaPrimeRénov’, le guichet est ouvert depuis le 23 février 2026.
Votre logement est classé F : vous avez jusqu’au 1er janvier 2028. Profitez de ce délai pour planifier des travaux dans de bonnes conditions, en évitant la précipitation qui amène souvent à des décisions sous-optimales. Lancez un audit énergétique dès cette année pour identifier les travaux les plus efficaces.
Votre logement est classé E : vous avez jusqu’en 2034. Restez informé de l’évolution du projet de loi Relance logement et commencez à anticiper les scénarios de rénovation.
FAQ
Oui. Un bail en cours au 1er janvier 2025 n’est pas automatiquement résilié. Votre locataire peut toutefois, à tout moment, vous mettre en demeure de réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement décent sur le plan énergétique. En cas de refus ou d’inaction de votre part, il peut saisir le tribunal judiciaire, qui peut ordonner les travaux sous astreinte, prononcer une réduction de loyer ou condamner à des dommages et intérêts. L’interdiction s’applique en revanche pleinement au renouvellement de ce bail ou à sa reconduction tacite.
Non. Seuls les diagnostics réalisés à partir du 1er janvier 2026 intègrent automatiquement le nouveau coefficient de conversion de l’électricité (1,9 au lieu de 2,3). Si votre DPE date d’avant cette date, il ne bénéficie pas du nouveau calcul. Pour en tirer profit, vous devez faire établir un nouveau DPE par un diagnostiqueur certifié. Les DPE réalisés après juillet 2021 restent valables dix ans, mais rien ne vous empêche d’en demander un nouveau avant l’échéance pour bénéficier du recalcul favorable.
Pas aujourd’hui. Le projet de loi « Relance logement » annoncé par le Premier ministre Lecornu le 23 avril 2026 prévoit effectivement cette possibilité, louer un bien G ou F en contrepartie d’un engagement contractuel de travaux sur 3 à 5 ans, mais ce texte n’est pas encore adopté. Tant qu’il n’est pas voté et promulgué, les règles actuelles s’appliquent intégralement. L’examen en première lecture au Sénat est attendu à l’été 2026, pour un vote espéré avant la fin de l’année.
Le locataire peut invoquer le non-respect des critères de décence pour saisir le tribunal judiciaire. Le juge peut alors ordonner la réalisation des travaux sous astreinte financière, prononcer une réduction de loyer, suspendre la durée du bail jusqu’à la mise en conformité et condamner le bailleur à des dommages et intérêts. Le fait que le locataire ait signé le bail en connaissance de cause ne dispense pas le propriétaire de ses obligations légales.
Oui. Les propriétaires bailleurs — personnes physiques ou SCI — ont accès à MaPrimeRénov’ pour des logements loués en résidence principale, sous conditions : logement de plus de 15 ans, engagement de location de 6 ans après travaux, travaux réalisés par un artisan RGE, maximum de 3 logements sur 5 ans. Les revenus pris en compte sont ceux du propriétaire bailleur, pas du locataire. Le guichet a rouvert le 23 février 2026 après une suspension liée à l’absence de budget.
Si les travaux permettent à votre logement de sortir de la classe F ou G, le gel des loyers imposé par la loi Pouvoir d’achat cesse de s’appliquer et vous retrouvez votre capacité à indexer le loyer sur l’IRL lors des renouvellements de bail. Par ailleurs, dans le cadre du dispositif Loc’Avantages, vous pouvez négocier un conventionnement avec l’ANAH qui vous offre des réductions fiscales intéressantes tout en maintenant un loyer abordable pour votre locataire.